港鐵——全球最賺錢地鐵公司的盈利之謎

每日早高峰，當你被巨大的人流推向地鐵、擠在嘈雜炎熱的車廂時，或許也曾想過，地鐵公司肯定賺大了。

可你知道嗎，世界上90%地鐵線，都在虧錢。

數據顯示，紐約地鐵建設百年還未回本，每搭載一名乘客就虧損1.1美元。2015年紐約地鐵要花費25億美元用於償還債務，報告更預測，其在2021年和2022年將面臨8.2億美元和9.9億美元的財政赤字。

中國內地地鐵盈利同樣不樂觀。

據報導，2018年中國內地城軌交通平均單位車公里運營收入為17.2元，運營成本為23.8元，這意味著地鐵每開出一單位車公里，就要虧損6.6元；2019年，除深圳盈利，幾乎所有其他城市城軌交通都所賺無幾。

於是再看港鐵的盈利數據，簡直像看神話。

準時，高效，服務人性化，四通八達，素有「世界地鐵運營教科書」之美譽的港鐵，是港人最鍾意的出行交通工具。過去四十年，除2020年因封關影響虧損48億港幣外，港鐵其餘每年都在盈利：2019年淨利潤120億港元，2018年161億港元，2017年168億港元。

港鐵是怎麼做到如此賺錢的？

01 港鐵：政府持股的私企

香港鐵路有限公司（MTR，簡稱「港鐵」），是自2007年12月2日九廣鐵路公司及香港地鐵公司合併後的香港城市軌道交通系統。

狹義上，港鐵指能夠通過一張港鐵單程票通行的9條線路；

廣義上亦包括機場快線，合共長268.4公里。

港鐵於2000年宣佈私有化，同年4月註冊成為有限公司，同年10月在香港聯合交易所上市。

成立之初，香港政府是唯一的股東；2000年6月，香港政府出售了港鐵30%的股份。

如今，香港政府財政司司長法團為港鐵的最大股東；截至2018年末，佔港鐵總權益的75.48%。

02 客運業務並不賺錢

根據2020年度財報，「經常性業務」是港鐵主要收入來源——2018年和2019年，「經常性業務」佔總收入的比重，高達87.3%和99.9%

「經常性業務」分四類：

1.香港客運業務，即修建和運營香港的地鐵系統。

2.香港車站商務，即在地鐵車站內出售零售鋪位、車站廣告位、以及提供站內通信服務等。

3.香港物業租賃及管理業務，即在地鐵沿線出租零售鋪位、寫字樓、車位、以及提供相應的物業管理服務。

4.中國內地及國際鐵路鐵路、物業租賃及管理業務附屬公司，即港鐵在中國內地、歐洲、澳門等地的業務。

前三項屬於香港業務，第四項屬非本地業務。

先看香港業務。

財報顯示，香港客運業務收入數額最大。

2020年，香港客運業務總收入為118.9億港元；

車站商務、物業租賃管理業務的總收入僅為32.6億港元及50.5億港元。

但收入不等於盈利。

每日，港鐵平均載客量約五百八十萬人次，乘坐的人是多，但成本也大。財報顯示，客運業務分別花費63億、20.85億及16.71億港幣，用於員工薪酬、保養及水電。2020年，香港本地車務人員1.5萬，僅客運業員工薪酬就佔了總業務成本的一半。

於是，2020年香港客運業務總開支123億港元；

車站商務、物業租賃管理業務的總開支僅為5.09億港元及8.50億港元。

扣除支出，年報上的EBIT數據（Earnings Before Interest and Tax，即息稅前利潤）顯示，收入最大的客運業務倒負了54個億，車站商務盈利25.02億港元，物業租賃管理業務盈利最大，達41.85億港元。

換句話說，港鐵真正賺錢的大頭，並非日常客運，而是其物業租賃及管理業務。

03 「鐵路+物業」的盈利模式

港鐵的物業租賃及管理業務，有個更廣為人知的名字：「鐵路+物業」盈利模式。

四十年前，香港人口快速增長，四處擠得水洩不通。為解決交通問題，政府決定興建全新地下鐵路。

大型基建需大量資本，當年經濟形勢不好，政府無餘資，決定以商業原則經營鐵路，發展鐵路上蓋及周圍的土地籌資。

建新地鐵線時，港鐵公司需先找出可供開發的地塊；政府聘請專業公司估算地價，並以市場價將此地賣給港鐵。

奧妙之處在於：港鐵此時需支付的市場價，是按建設地鐵前的價格算的。

這就意味著，地鐵建成後的地價升值，能被港鐵收入囊中。

比如，港鐵以100億拿到一塊地，之後沿線建設住宅、寫字樓、停車場等設施，將地價值提升至150億，這50個億，就屬於港鐵的盈利。

建造地鐵投資大，但能帶來外延經濟效益——一旦車站建成後，四周的地價便會升值。

「鐵路+物業」模式的關鍵，就是利用這份經濟效益。

在此模式下，政府僅為鐵路運營商提供土地，無需投入資金補貼運營或者擔保貸款；

港鐵自負盈虧，承擔所有的建設、運營及維護成本，統籌地鐵及房地產規劃、設計、建造、管理，集約用地。

这其中，港鐵可管理物業，獲得租金收入（物業租賃業務）；可出售物業，獲得賣樓利潤（物業發展業務）。

2020年，港鐵公司物業租賃業務高達48.17億港元。

旗下的投資組合包括香港國際金融中心二期在內的多個高端寫字樓。

香港國際金融中心是世界知名的地標，全球第35高建築。位於中環黃金地帶，即便是疫情之下，其租金仍高達每月每平方米1500港幣。算下來，一層2000平米的辦公區，一個月的租金就能在深圳鹽田買一棟50平米的房了！

2020年，港鐵公司物業發展業務利潤高達54.42億港元。

儘管疫情肆虐，港鐵旗下樓盤仍因地理位置優越，不斷熱銷。

比如柏傲莊樓盤，位於新界東，臨近大圍站，與新世界合作開發，一期783個單位已售出97%；二期1415個單位，已售出95%。

樓盤熱銷，房價自然也不便宜。柏傲莊二期一間454呎的房標價1200多萬港幣，每呎價格高達2.7萬港幣（每平米29萬港幣）。

不僅如此，港鐵還在擴展零售物業組合。

港鐵旗下兩個全新商場黃竹坑「THE SOUTHSIDE」、大圍「圍方 The Wai」預計於2023年落成。

大圍新商場「圍方 The Wai」樓高4層，面積約65萬呎，預計會有逾150個商戶進駐，除了有餐飲及娛樂外，更有大型超市，將成為新界東第3大商場。

「圍方 The Wai」效果圖

位於港島南區黃竹坑地鐵站上的商場「THE SOUTHSIDE」屬大型綜合發展項目，包括住宅及商場，分六期發展，共有14座大樓，預計有150間商戶，提供約235個停車場車位，總佔地約7.17公頃，高層住宅售價高達三四十萬每平米。

「THE SOUTHSIDE」效果圖

難怪有人感嘆，港鐵其實是家從事地鐵業務的房地產開發公司。

04 對外輸出經營模式

香港地少，總有圈完的時候，港鐵便積極對外拓展業務。

在中國內地，港鐵在北京、天津、杭州和深圳四地都運營著地鐵線。

港鐵從1992年起就為內地地鐵同行提供技術諮詢、人員培訓等服務；2005年，港鐵及合作夥伴與北京市政府簽訂特許經營協議，投資並運營北京地鐵四號線。

2011年，港鐵成功獲得深圳地鐵龍華線一號地段的土地使用權，該項目的總發展成本預計為40億元。

於港鐵公司而言，該項目意義重大。

「這個項目是港鐵在內地的第一個綜合開發的項目。我們希望通過這個項目可以把整個軌道交通+物業模式，包括怎麼去好好利用這個土地，怎麼可以去提供一個更便捷的交通，可以引到國內來，做一個示範的項目」，項目負責人在接受《澎湃新聞》採訪時說道。

2018年，位於龍華線車場一期地段的房地產項目正式竣工，並已完成交樓程序。

當年，港鐵中國內地鐵路、物業租賃及物業管理業務利潤較去年同期增長了14.5%，達到9.3億港元。

此外，港鐵也向澳洲、悉尼、英國、英格蘭、瑞典等海外客戶提供地鐵運營服務。

據《華爾街日報》2013年的一則報導，港鐵在海外的運營業務不僅提升了當地的準點率，也增加了盈利。在港鐵接管倫敦地上鐵一年後，倫敦地上鐵的準點率由2007年的88.4%提升到2013年的96.7%，利益也相應提高。

儘管國際鐵路業務不是港鐵的利潤大頭，但近年來收入卻節節高升，2018年達到199億港元，同比增長21.8%。

看來，哪裡有市場，港鐵就會發展到哪裡。