港铁——全球最赚钱地铁公司的盈利之谜

每日早高峰，当你被巨大的人流推向地铁、挤在嘈杂炎热的车厢时，或许也曾想过，地铁公司肯定赚大了。

可你知道吗，世界上90%地铁线，都在亏钱。

数据显示，纽约地铁建设百年还未回本，每搭载一名乘客就亏损1.1美元。2015年纽约地铁要花费25亿美元用于偿还债务，报告更预测，其在2021年和2022年将面临8.2亿美元和9.9亿美元的财政赤字。

中国内地地铁盈利同样不乐观。

据报道，2018年中国内地城轨交通平均单位车公里运营收入为17.2元，运营成本为23.8元，这意味着地铁每开出一单位车公里，就要亏损6.6元；2019年，除深圳盈利，几乎所有其他城市城轨交通都所赚无几。

于是再看港铁的盈利数据，简直像看神话。

准时，高效，服务人性化，四通八达，素有“世界地铁运营教科书”之美誉的港铁，是港人最钟意的出行交通工具。过去四十年，除2020年因封关影响亏损48亿港币外，港铁其余每年都在盈利：2019年净利润120亿港元，2018年161亿港元，2017年168亿港元。

港铁是怎么做到如此赚钱的？

香港铁路有限公司（MTR，简称“港铁”），是自2007年12月2日九广铁路公司及香港地铁公司合并后的香港城市轨道交通系统。

狭义上，港铁指能够通过一张港铁单程票通行的9条线路；

广义上亦包括机场快线，合共长268.4千米。

港铁于2000年宣布私有化，同年4月注册成为有限公司，同年10月在香港联合交易所上市。

成立之初，香港政府是唯一的股东；2000年6月，香港政府出售了港铁30%的股份。

如今，香港政府财政司司长法团为港铁的最大股东；截至2018年末，占港铁总权益的75.48%。

根据2020年度财报，“经常性业务”是港铁主要收入来源——2018年和2019年，“经常性业务”占总收入的比重，高达87.3%和99.9%。

“经常性业务”分四类：

1.香港客运业务，即修建和运营香港的地铁系统。

2.香港车站商务，即在地铁车站内出售零售铺位、车站广告位、以及提供站内通信服务等。

3.香港物业租赁及管理业务，即在地铁沿线出租零售铺位、写字楼、车位、以及提供相应的物业管理服务。

4.中国内地及国际铁路铁路、物业租赁及管理业务附属公司，即港铁在中国内地、欧洲、澳门等地的业务。

前三项属于香港业务，第四项属非本地业务。

先看香港业务。

财报显示，香港客运业务收入数额最大。

2020年，香港客运业务总收入为118.9亿港元；

车站商务、物业租赁管理业务的总收入仅为32.6亿港元及50.5亿港元。

但收入不等于盈利。

每日，港铁平均载客量约五百八十万人次，乘坐的人是多，但成本也大。财报显示，客运业务分别花费63亿、20.85亿及16.71亿港币，用于员工薪酬、保养及水电。2020年，香港本地车务人员1.5万，仅客运业员工薪酬就占了总业务成本的一半。

于是，2020年香港客运业务总开支123亿港元；

车站商务、物业租赁管理业务的总开支仅为5.09亿港元及8.50亿港元。

扣除支出，年报上的EBIT数据（Earnings Before Interest and Tax，即息税前利润）显示，收入最大的客运业务倒负了54个亿，车站商务盈利25.02亿港元，物业租赁管理业务盈利最大，达41.85亿港元。

换句话说，港铁真正赚钱的大头，并非日常客运，而是其物业租赁及管理业务。

港铁的物业租赁及管理业务，有个更广为人知的名字：“铁路+物业”盈利模式。

四十年前，香港人口快速增长，四处挤得水泄不通。为解决交通问题，政府决定兴建全新地下铁路。

大型基建需大量资本，当年经济形势不好，政府无余资，决定以商业原则经营铁路，发展铁路上盖及周围的土地筹资。

建新地铁线时，港铁公司需先找出可供开发的地块；政府聘请专业公司估算地价，并以市场价将此地卖给港铁。

奥妙之处在于：港铁此时需支付的市场价，是按建设地铁前的价格算的。

这就意味着，地铁建成后的地价升值，能被港铁收入囊中。

比如，港铁以100亿拿到一块地，之后沿线建设住宅、写字楼、停车场等设施，将地价值提升至150亿，这50个亿，就属于港铁的盈利。

建造地铁投资大，但能带来外延经济效益——一旦车站建成后，四周的地价便会升值。

“铁路+物业”模式的关键，就是利用这份经济效益。

在此模式下，政府仅为铁路运营商提供土地，无需投入资金补贴运营或者担保贷款；

港铁自负盈亏，承担所有的建设、运营及维护成本，统筹地铁及房地产规划、设计、建造、管理，集约用地。

这其中，港铁可管理物业，获得租金收入（物业租赁业务）；可出售物业，获得卖楼利润（物业发展业务）。

2020年，港铁公司物业租赁业务高达48.17亿港元。

旗下的投资组合包括香港国际金融中心二期在内的多个高端写字楼。

香港国际金融中心是世界知名的地标，全球第35高建筑。位于中环黄金地带，即便是疫情之下，其租金仍高达每月每平方米1500港币。算下来，一层2000平米的办公区，一个月的租金就能在深圳盐田买一栋50平米的房了！

2020年，港铁公司物业发展业务利润高达54.42亿港元。

尽管疫情肆虐，港铁旗下楼盘仍因地理位置优越，不断热销。

比如柏傲庄楼盘，位于新界东，临近大围站，与新世界合作开发，一期783个单位已售出97%；二期1415个单位，已售出95%。

楼盘热销，房价自然也不便宜。柏傲庄二期一间454尺的房标价1200多万港币，每尺价格高达2.7万港币（每平米29万港币）。

不仅如此，港铁还在扩展零售物业组合。

港铁旗下两个全新商场黄竹坑「THE  SOUTHSIDE」、大围「围方 The Wai」预计于2023年落成。

大围新商场「围方 The Wai」楼高4层，面积约65万呎，预计会有逾150个商户进驻，除了有餐饮及娱乐外，更有大型超市，将成为新界东第3大商场。

「围方 The Wai」效果图

位于港岛南区黄竹坑地铁站上的商场「THE  SOUTHSIDE」属大型综合发展项目，包括住宅及商场，分六期发展，共有14座大楼，预计有150间商户，提供约235个停车场车位，总占地约7.17公顷，高层住宅售价高达三四十万每平米。

「THE  SOUTHSIDE」效果图

难怪有人感叹，港铁其实是家从事地铁业务的房地产开发公司。

香港地少，总有圈完的时候，港铁便积极对外拓展业务。

在中国内地，港铁在北京、天津、杭州和深圳四地都运营着地铁线。

港铁从1992年起就为内地地铁同行提供技术咨询、人员培训等服务；2005年，港铁及合作伙伴与北京市政府签订特许经营协议，投资并运营北京地铁四号线。

2011年，港铁成功获得深圳地铁龙华线一号地段的土地使用权，该项目的总发展成本预计为40亿元。

于港铁公司而言，该项目意义重大。

“这个项目是港铁在内地的第一个综合开发的项目。我们希望通过这个项目可以把整个轨道交通+物业模式，包括怎么去好好利用这个土地，怎么可以去提供一个更便捷的交通，可以引到国内来，做一个示范的项目”，项目负责人在接受《澎湃新闻》采访时说道。

2018年，位于龙华线车场一期地段的房地产项目正式竣工，并已完成交楼程序。

当年，港铁中国内地铁路、物业租赁及物业管理业务利润较去年同期增长了14.5%，达到9.3亿港元。

此外，港铁也向澳大利亚、悉尼、英国、英格兰、瑞典等海外客户提供地铁运营服务。

据《华尔街日报》2013年的一则报道，港铁在海外的运营业务不仅提升了当地的准点率，也增加了盈利。在港铁接管伦敦地上铁一年后，伦敦地上铁的准点率由2007年的88.4%提升到2013年的96.7%，利益也相应提高。

尽管国际铁路业务不是港铁的利润大头，但近年来收入却节节高升，2018年达到199亿港元，同比增长21.8%。

看来，哪里有市场，港铁就会发展到哪里。